周囲にたくさんの新築物件が！うちの物件が遅れをとらないために何をすればいい？
間取りを変更するのが流行っていると聞きます。うちの物件もリフォームできますか？
周囲にたくさんの新築物件が！
うちの物件が遅れをとらないために何をすればいい？
肝心なのは、入居者が求める「設備・仕様」を考えることです。オーナー様皆様が、これから賃貸住宅を新設、あるいは既存住宅をリフォームし、「入居率１００％」を維持していく為にも、設備・仕様について現在求められている入居者ニーズ、これから求められる入居者ニーズを知る事が必要であると思われます。
今、入居者が求めている住宅設備を
- 最低限求められている設備・仕様
- 現在求められている設備・仕様
- これから求められていく設備・仕様
に分けて考えてみます。
では具体的にどのような方法があるでしょうか。どの方法を選ぶにしても、管理会社や弁護士などの専門家に相談すべきだと思いますが、法的手続きのあらましについて知っておくことは、オーナーにとって無駄ではないと思います。
１．最低限求められている設備・仕様
- バス・トイレセパレート
- 洗濯機室内設置
- ２口コンロを設置できる台所設備
- 収納スペース
- 給湯設備･･･台所・洗面・浴室すべてにおいて湯が出る
- エアコン
- 下駄箱
２．現在求められている設備・仕様
-
システムキッチン
- 洗面洗髪化粧台(シャンプードレッサー)
- 浴室乾燥機
- ＴＶモニター付インターホン
- 追焚機能付き風呂
- 温水洗浄便座(ウォシュレット便座)
- ウオークインクローゼット
- オートロック
- 防犯に強いピッキング対策鍵
３．これから求められていく設備・仕様
- 防犯ガラス
- 宅配ＢＯＸ
- インターネット対応(光ファイバーなど)
- セキュリティシステム・防犯カメラ設置
上記のように時代とともに入居者が求めるニーズも多様化し、ただ箱を提供するだけでは競争に勝てない時代になってきました。その中でも、物件の人気の違いはその物件に対する「設備・仕様」によるところがかなり大きいとも言われております。一旦完成してしまうと、壊れたり、経年劣化による故障等がない限り設備を取り替えないケースが見られますが、実際のところ、入居者の求める設備水準は年々上がっており、ニーズに応えられない物件は間違いなく淘汰されてしまいます。
もちろん、設備の取り替えやグレードアップにはコストがかかります。又、単身用ワンルームとファミリータイプでは、入居者が希望する設備も異なります。
それぞれのターゲットに合わせた適切な設備の選択、適切な設備投資する事、つまり、入居者に選ばれるよう、常に商品価値を高める努力をする事が「入居率１００％」に繋がる道だと思われます。
間取りを変更するのが流行っていると聞きます。
うちの物件もリフォームできますか？
今、アパートやマンションなど賃貸住宅を探す人たちは、どんな部屋に、どんなスタイルで暮らすことを望んでいるのでしょうか。
部屋を探す場合、昔のように家主や不動産会社の勧める物件の中だけで決めるのではなく、自分の暮らす場所の選択・間取りの選択にかなりのこだわりを持って探す方が増えてきています。
つまり入居者のニーズが多様化してきている中で、人びとがどのような間取りを好み、探しているのかを第一に考え、満足してもらえるものを提供していかなければなりません。
たとえばほんの十年ほど前には、２DKといえば和室２部屋にダイニングという間取りが標準的でしたが、今ではそれは、敬遠されがちな間取りタイプの１つになってきています。
そこで、「入居者ニーズにあった部屋、入居希望者に選んでもらえる部屋を提供するにはどうすればよいか？」をテーマとして、下記に私どもが考える室内改装・間取り変更プランを、容易にできるリフォームから大規模リフォームまで順番に紹介させて頂きます。
１．和室を洋室に変更
２．2DKを1LDKに変更
３．3DKを2LDKに変更
上記のように、これから求められていくものは、使い勝手のよい合理的な住居スペースです。さらにライフスタイルの洋風化が進み、畳の部屋は敬遠され、フローリングの洋室が好まれています。椅子やベットでの生活に慣れた現代人にとっては洋室での生活が当たり前になってきております。 実際、弊社でもなかなか入居者が決まらずに困っていた家主さんのアパートを、和室を洋室に変更したり、和室２間から全て洋室の１LDKにリフォームしたところ、その物件は、今では人気のある物件となりました。
最初は多少なりとコストは掛かりますが、昔のスタイルのまま家賃を下げて頑張っているよりも、今のライフスタイルにあった部屋を入居者に提供することも賃貸経営の有効な手段の１つだと感じますし、アパート・マンション経営は新築したときより、むしろ年が経過してから、どうやって時代のニーズに応え、よい部屋を提供し安定経営を継続するかが、勝負の分かれ目となるのではないかと考えます。
是非、参考にして頂ければと思います。
増える犯罪。防犯対策はどのようにすればいいですか？
警視庁によりますと、全国の重要窃盗犯件数は年間48万件を超えていて、年々悪化しているようです。侵入盗手口としては、「窓ガラスを割って」と「玄関ドアから鍵をピッキング等で開けて」侵入するケースが多いようです。
特に賃貸住宅は、
- 独身者が多い。
- 短期的に入れ替わる為、知らない人間の出入りが多く、荷物を持ち出しても怪しまれない。
- 日中は、ほとんど留守宅が多い。
- 入居者間のコミュニケーションが少ない。
など、窃盗犯にとって好条件が重なっているのです。
又、窃盗犯はほとんどの場合、侵入する前に下見を必ず行なっていて、単独で侵入はせず、複数で行動している事が多いとのことですから、下手に出くわすと怪我をしたり最悪の場合は命も失いかねないという恐れもあります。
そこで、ご自身の物件が、窃盗犯に狙われにくい賃貸物件にする為の「玄関ドア鍵」「窓ガラス」における防犯対策のアイディアをいくつか紹介させて頂きます。
１．ドアの防犯対策
ドア錠
- ピッキングに強いシリンダーにする。
※ピッキングとは鍵穴に特殊な工具を差し込んで、鍵シリンダー(鍵を差し込んで回す部分)部分を操作し、不正に解錠する手口のこと。 - サムターン回し対策をする。
※サムターン回しとは扉にドリルで穴を開けた部分、ドアの側面や上部の隙間から針金・特殊工具を挿入してサムターン(ドア内側の施解錠操作のためのつまみ)を回して解錠する手口のこと。 - 防犯性能の高い鍵(ディンプルキー)にする 。
※ディンプルキーとは従来の一般的な玄関キーのような鍵山がなく、表面に多数の小さなくぼみ（ディンプル）を付けた鍵のこと。
補助錠
- 玄関ドアの上部に補助錠を取り付ける。(ワンドア・ツーロック)
※玄関ドアに錠を２つ以上付けていると侵入に要する時間も２倍以上かかります。泥棒は侵入に時間のかかる家を嫌います。
丈夫なドア・ガードプレートバールによるこじ開けやその他の破壊行為に耐えられるような、丈夫な材質や構造のものにする。
- ドアとドア枠の隙間を少なくする。
隙間があるとバール等の工具を差し込まれ、ドア錠を破壊される可能性がある為、ガードプレートを取り付ける。
２．その他（入居者の意識を高めることも必要）
- どんな時も施錠は確実にする。
※短時間の外出でも施錠すること。特に忘れがちな浴室・トイレの窓なども施錠するように心掛ける。
- 合鍵を郵便ポストや植木鉢の下に置かない。
- 足場になるものは置かない。
※脚立やポリバケツ等は、泥棒が侵入する足場になる為、玄関廻り・庭などに足場になるようなものがないか確認する。 - 新聞をポストに溜めないようにする。
※新聞が溜まっていると「留守宅である」と泥棒に気づかれてしまいます。長期間留守にする時は新聞の配達などは止めてもらう。 - 留守が夜間に及ぶ場合、室内灯を付けておく。
- 洗濯物等は外に干して外出しない。
- 不審者を見かけた時は、警察へ通報する。
何事にも「ここまですれば大丈夫」ということはありません。やはり、自分の安全・財
産を守るためには十分すぎるほどの意識と対策が必要なのです。最近の犯罪を見ると，昔では考えられなかった悪質化，巧妙化が進み、場所・人を選ばず発生しているのが現状です。これからは、泥棒より一歩でも半歩でも進んだ対策を考え，費用を掛けすぎることのないアイディアで、盗難に遭いにくい賃貸住宅を目指したいものです。
最後に今回の防犯対策例は全ての家庭にあてはまるものではありませんので、皆さんのお住いの立地環境や社会環境などを考慮の上，参考としてみて下さい。
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